离婚后诉请分割共同还贷、主张增值额补偿，他人间无书面协议法院为何却认定成立借名买房？！

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2024-08-24

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离婚后诉请分割共同还贷、主张增值额补偿，他人间无书面协议法院为何却认定成立借名买房？！

——林某、陈某离婚后财产纠纷（二审）法律解析

【关键词】

借名买房离婚后财产纠纷家庭内部协议物权登记

【要点提示】

方某与陈某的借名买房行为从家庭资产效益化角度观察，两兄弟所述操作不悖常理，其所提交的家庭内部协议虽有事后补签之嫌，但可以印证两兄弟未结婚成家前在父母主持下对两套房产将来归属达成共识的事实，即以陈某名义贷款，由方某实际还贷并占有使用房屋。陈某、方某两兄弟的事实主张基本符合事情原貌，也有相应证据加以佐证，且本案仍属家庭内部纠纷，不宜采用物权登记原理处理。

【当事人信息】原告：林某（被上诉人）被告：陈某（上诉人）第三人：方某（上诉人）

【案情简介】

林某与陈某是夫妻，陈某与方某是同父同母的亲兄弟（一个随陈父姓、一个随方母姓）。2006年，陈某与方某共同购买了房产A。不动产权证上登记的房产A由陈某、方某各占50%份额。2010年,陈某与方某共同购买了房产B，办理的房屋产权证载明的房屋权利人为陈某。方某自2010年开始实际占有居住B房产。同年，陈某、方某及父、母共同签订一份协议，载明“继2006年父母兄弟合资买A之后，今考虑方某在岛内上班，再集资在岛内买二手房。因A房主还款人被定为方某（我们不知情），故岛内房B必须以陈某的名义购买。此父母兄弟皆认可。现以书面重申：A房产权归陈某和父母共有，B房产权归方某。待有能力还清贷款，双方均必须无条件协助对方办理产权过户手续……此两套房由兄弟共同还贷……”

林某与陈某为夫妻，于2018年3月离婚。在陈某、林某婚姻关系存续期间（2013年至2017年），陈某按揭贷款账户按月偿还B房屋的按揭贷款共计15万元。方某在此期间每月按时向陈某转账几千元不等。B房屋经评估现价值230万。

林某诉请：（1）判令陈某向林某支付B房产共同还贷及房屋增值额的补偿29万元。（2）判令陈某向林某支付B房产价值评估的评估费1万元。

【法院判决】【一审】支持林某的部分诉讼请求（即陈某向林某支付房屋补偿款18万元、陈某向林某支付评估费5千元。）【二审】支持陈某、方某的部分上诉请求，改判原审判决（即采纳陈某和方某借名购房的主张、陈某向林某支付房屋补偿款14万元、陈某向林某支付评估费5千元。）

【案件解析】

借名买房认定中，家庭内部协议是否具有证明力？离婚后诉请分割共同还贷、主张增值额补偿，他人间无书面协议法院为何却认定成立借名买房？！

被告陈某辩称：法律无外乎合情合理。父母支持两个儿子分别购买婚房合乎常理。2006年购房时，父母拿出所有积蓄加上方某借款及陈某的存款共同支付，并由兄弟二人公积金共同还款。在购买A房产时父母认为家庭积蓄已无力再购买第二套房子，就将A房屋的权属归于兄弟二人。后，方某在2010年购买了B房产，支付了绝大部分购房款项和后续按揭款项。因2006年兄弟两人共同按揭买A房产时，方某公积金较高，被银行认定为主还款人，故购买B房产时，无法以首套房办理银行贷款。由于当时兄弟均未婚，仅仅需要更换签字人为陈某就能享受首套房的优惠政策，首付及每月按揭利率均有优惠，不仅解决首付款不足，且每个月还能少还几百元的按揭利息，因此经家庭协商后，方某决定用陈某的名义办理后续B房产的购房及按揭手续。方某支付了B房产的绝大部分购房款项，而陈某作为兄长，在未婚时与父母一同为其购买B房产提供小部分资金支持合情合理。因此，以上所有事实都可以证明B房产的产权归方某所有，与陈某无关。被告方某辩称：购房时中介机构查实方某为A房产的主借款人，无法享受首套房优惠政策。因此方某决定借用陈某名义买房，以陈某名义签订相关文件、办理贷款手续和还款账户。方某购买B房产后，进行装修，购置家电家具等，承担水电费和卫生费等费用，也落户并一直居住在B房产。由此可知，方某至今一直实际使用和控制B房产，足以证明存在借名买房事实。从2010年分家协议可知，2006年家庭集资购买A房产，主还款人是方某，方某在岛内上班，住A房屋不方便，才购买距离上班地点较近的B房产。当时购房资金有限，为了能享受贷款优惠政策，方某的公积金也已用于A房产还按揭贷款，无法转到B房产使用，家人协商后，决定B房产暂时以陈某名义购买。该《分家协议》经陈某、方某及其父母签字确认，且经林某申请已做了文字鉴定，证明了该分家协议具有法律效力，后却予以否定。该《分家协议》虽然不是正式的借名买房协议，但有当事人和父母签字，足以证明B房产的真正权属人是方某，具有事实依据及法律效力。B房产的增值部分不是林某与陈某的夫妻共同财产。方某虽然自2014年至2017年借用陈某闲置公积金还了B房产部分按揭贷款，但是每月还贷不足部分仍由方某补足的。陈某自2014年至2017年借给方某的公积金才是其与林某夫妻共同财产。故此，林某要求支付B房产共同还贷及房屋增值额补偿是没有事实和法律依据。法院审理认为：林某与陈某的前一离婚案已涉及陈某名下两套房产，其中B房产是否归属方某存在争议而搁置至本案处理。本案中，陈某、方某两兄弟主张，首套房A房产系由父母兄弟共同出资、以两兄弟名义购买，方某为主贷款人，第二套房B房产为了享受首套房贷款优惠政策及利用陈某公积金账户上的资金，故以陈某名义购买，实际归方某所有。首先，购置第二套B房产时，两兄弟均尚未结婚，陈某参加工作的时间不长，其个人工资收入难以同时购置两套房产，两套房产应属其原生家庭共同购置。从家庭资产效益化角度观察，两兄弟所述操作不悖常理，其所提交的家庭内部协议虽有事后补签之嫌，但可以印证两兄弟未结婚成家前在父母主持下对两套房产将来归属达成共识的事实，即A房产归陈某，B房产归方某。其次，查明的事实也表明，陈某在方某购买B房产时从银行取款10万元给了方某，方某每月还贷日前后将相应数额转账到陈某的还贷帐户，收房后及结婚成家也一直实际占有使用B房屋。综上情况，陈某、方某两兄弟上述事实主张基本符合事情原貌，也有相应证据加以佐证，且本案仍属家庭内部纠纷，不宜采用物权登记原理处理，故法院对陈某、方某关于方某系借名购房的主张，予以采纳，即B房产不宜作为林某与陈某的夫妻共同财产分割。

【本案启示】

林某本想通过司法途径，将房屋产权证上为陈某所有的B房屋认定为陈某在婚姻存续期间实际偿还贷款购买的，从而获得高额的房屋补偿款，但囿于证据不足，在陈某和林某提供了充分的证据，形成完整的证据链条的情况下，林某的诉请非但没有实现，反而使陈某与方某的借名买房关系得到了司法确认，林某只得到了少许的人道主义补偿。林某费尽心思，忙前忙后，出钱出力最后却竹篮打水一场空，替别人打了官司、为他人做了嫁衣。

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【涉案法条】

《中华人民共和国婚姻法》(自2020年12月31日起废止)

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》（自2020年12月31日起废止）

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据中华人民共和国婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国民事诉讼法》（自2017年7月1日起实施，现行有效）

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审

第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

【延伸阅读】更多“借名买房”、“离婚后财产纠纷”相关文章（点击标题可阅读全文）：

1.兄弟之间借名购买经适房发生争议，房屋归谁所有、能否判决过户？

裁判要旨：借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等证件资料的持有保管以及对于借名购房有无合理解释。在特定关系人之间借名买房法律关系的认定标准中，各方均可能对购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管持有存在相对合理的理由，借名行为是否合理往往成为最大的争议焦点。

2.出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳裁判要旨：当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。借名人虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋，但未能提供证据证明其与被借名人之间达成了借名买房协议，且购买涉案房屋使用了被借名人及其配偶的工龄。故，法院未认定，借名买房关系存在。

3.借名购买经济适用房，合同是否有效？裁判要旨：认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；关于北京市经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界。换言之，2008年4月11日（含）以前签订，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
4.结合首付款支付、房贷偿还及原件保管、实际居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立！裁判要旨：借名人主张借名购买涉案房产，要求被借名人协助办理过户手续，提交了《关于房屋产权说明》佐证，结合借名人支付涉案房产首付款、定期偿还房贷，且涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、相关还款凭证、产权证等重要资料的原件均由借名人持有保管，借名人一直在该房屋居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立。
5.借名买房不成立的情况下，出资人不能就涉案房屋主张所有权，产权人是否构成不当得利？裁判要旨：被借名人因出资人的出资行为而受有利益，不能举证证明其享有该出资存在事实或法律上的原因，在双方借名买房关系不成立，出资人不能对涉案房产主张所有权的情况下，被借名人所受的出资利益欠缺合法原因和依据，则定双方成立不当得利法律关系。
6.存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？裁判要旨：出资人各笔付款发生的金额、时间、付款对象与被借名人支付购房定金及中介费、首付款、按揭还款的金额、时间及付款主体基本吻合，呈对应关系，根据一般经验法则，可以推定，争议房产主要是使用出资人资金购买，出资人具有为该房产出资的意图。为购房出资，不等于可直接推定双方当事人之间达成了借名买房的合意。
7.借名买房中被借名人将房屋变更登记为与其配偶共同共有，借名人请求确权与过户被法院驳回？！裁判要旨：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋所有权证书作为不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。当事人签署的借名买房《协议书》属于内部协议，不能对抗房管部门的产权登记情况。
8.兄弟间借名买房无协议遭反悔,尚有贷款抵押、能否诉讼过户？裁判要旨：尽管不存在书面的借名买房协议，但是有充分的证据证明房产首期房款、按揭款、还款以及其他相关款项等实际由借名人支付，与房屋相关的合同、房产证、票据等文件的签署和原件由借名人持有，以及房屋的交付、装修、实际居住使用等事实，则可认定借名人与被借名人形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系，房屋所有权不归被借名人所有，而应归借名人所有。
9.用同事购房指标购买单位房改房10余年，还能主张借名买房要求过户吗？裁判要旨：在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。如一方的抗辩既不符合客观事实，也不符合常理，则不会被法院采信。